Apr 29

Адвокатско съдействие по сделки с недвижими имоти

  Все по-често страните по прехвърлителни сделки с недвижими имоти прибягват до съдействието на адвокат, който да ги консултира и защитава за времето от осъществяването на първоначалния контакт между страните по сделката до окончателното изповядване на сделката пред нотариус.

  Все още обаче сред потребителите на подобен тип адвокатски услуги битуват неясноти по отношение на конкретните измерения на адвокатската помощ и ролята на адвоката при сделка имаща за обект вещно право върху недвижим имот.

  Най-общо казано при сделки с недвижими имоти адвокатът следва да извърши редица проверки и правно-проучвателни дейности, както и да анализира получените от тях резултати. Крайната цел е гарантирането на интереса на клиента във връзка с предстоящата сделка.

  Когато адвокатът е ангажиран от страна на купувача по сделката, той на първо място трябва да изследва вещното право на праводателя (продавача) върху имота обект на сделката – дали то е придобито по оригинерен правен способ (вещно право придобито по силата на давностно владение) или е придобито чрез придобивни способи със транслативен ефект (сделка). Адвокатът следва също така да провери дали няма пороци в придобивното основание на продавача, които биха могли да застрашат или накърнят интереса на неговия клиент. За тази цел проверката в Имотния регистър при Агенция по вписванията не е достатъчна. Необходимо е да се прегледа и анализира и документа (договор с нотариална заверка на подписите, нотариален акт и др.), на които подавачът основава своето вещно право върху имота. Ако продавачът е търговец по смисъла на Търговския закон, е нужно да се изследват още и вписванията, направени по неговата партида в Търговския регистър към Агенция по вписванията – дали има данни за открито производство по несъстоятелност или вписване на особен залог върху цялото или част от търговското предприятие на съответния търговец. Едва след като е установено по безспорен начин, че продавачът е действително собственик на имота, че върху него няма вписани противопоставими на бъдещия купувач тежести и че имотът не е предмет на висящ съдебен спор, би могло да се пристъпи и към сключването на предварителен/окончателен договор за продажба/ прехвърляне на съответното вещно право върху имота.

  Адвокатското съдействие е необходимо и при сделки, при които макар и предметът да не се състои в прехвърлянето на вещно право върху недвижим имот, насрещната страна по сделката предлага в обезпечение на своите задължения по сделката ипотека върху недвижим имот или особен залог на търговско предприятие, в рамките на което влизат един или няколко недвижими имота. В тези случаи е необходимо адвокатът да изследва както състоянието на дружеството собственик на предлаганото обезпечение, така и самото предлагано обезпечение – дали то действително е собственост на заявяващия се като негов собственик, дали то не е обременено с тежести и т.н. При предлагане на залог върху търговско предприятие е необходимо да се извърши цялостно изследване на състоянието на това предприятие – дали в неговите рамки не са включени скрити пасиви, които биха могли да намалят видимите му активи, с което да се обезцени предлаганото обезпечение. Необходимо е да се провери също така дали това предприятие, в своята цялост или в отделни свои части вече не е ставало предмет на особен залог в полза на друг кредитор. Важно е също така адвокатът да съобрази и това дали отделни имуществени активи, влизащи в пределите на предлаганото в обезпечение търговско предприятие вече не са ставали предмет на особен залог, с което автоматично последващият заложен кредитор би се оказал длъжен търпи привилегията на предхождащия го по време заложен кредитор върху конкретен материален актив.

  В извод на казаното до тук, адвокатското съдействие при сделки с недвижими имоти или търговски сделки със значителен материален интерес не би следвало да се изчерпи само с формалното извършване на проверки по различните публично-достъпни регистри, а следва да има характеристиката на задълбочен правен анализ и проучване на страните, предмета и обезпечението по предстоящата сделка.